分子
通常是 market rent 或现有 lease 租金，具体看 lender 认哪一种。
DSCR Formula
DSCR 公式怎么算？先把分子和分母弄清楚，结果就不会差太远。
简短回答：DSCR = 月租金收入 ÷ 月还款额 (PITI)。如果你现在搜的是 DSCR 公式、DSCR 计算方法、DSCR 1.0 是什么意思，这页就是把最常见的口径、例子和误区直接讲清楚。
先看最短答案
分母
通常是 PITI，也就是本金、利息、房产税和房屋保险；部分 lender 会加 HOA。
1.0
租金大致打平月供，是很多人最常问的临界点。
1.25
通常会被看作更稳的现金流区间，审批和定价更从容。
DSCR 公式
DSCR = 月租金收入 ÷ 月还款额 (PITI)
如果 lender 还把 HOA 算进分母，实际 DSCR 会比你自己粗算的更低一点，这也是很多人最容易忽略的地方。
加州投资房例子
| 项目 | 例子 1 | 例子 2 |
|---|---|---|
| 月租金 | $4,800 | $5,200 |
| 月供 PITI | $4,000 | $5,400 |
| DSCR | 4,800 ÷ 4,000 = 1.20 | 5,200 ÷ 5,400 = 0.96 |
| 怎么看 | 通常属于比较健康的区间 | 空间会变窄，往往需要更高首付或更强资产 |
1.0、1.2、1.25 到底差在哪
1.0 不是“万事大吉”，只是说明租金大致能打平月供。很多时候，真正决定结果的是房产类型、首付比例、信用分数和储备金。
1.2 往往更容易进入多数 lender 比较舒服的区间，因为租金对月供有了一定缓冲。
1.25 通常会让现金流看起来更健康，谈结构时也更有空间。
最常见的 4 个误区
- 只拿租金除本金和利息，忘了把税和保险一起算。
- 没有确认 lender 是否把 HOA 算进分母。
- 以为 DSCR 过 1.0 就一定最好做。
- 忽略了 appraisal rent 和自己心里租金预期可能不一样。
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常见问题
DSCR 计算方法是不是所有 lender 都一样？
不是。尤其是租金取值和 HOA 是否计入分母，差异会直接影响结果。
DSCR 低于 1 就完全不能做吗？
不一定，但你通常需要更强的首付、信用或储备金，选择也会更少。
DSCR 贷款还要看个人信用吗？
要。DSCR 重点不在传统收入，但信用、资产来源、储备金和房产条件仍然重要。
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更新日期：2026-05-05